マネーポスト不動産売却

不動産売却を成功させるための完全マニュアル

いますぐ売るべきマンションとは【売り時を逃す前に】

いますぐ売るべきマンションとは

マンションを高く売るには「売り時」の見極めが重要です。

特に中古マンションは、築年数やエリアなどの違いによって売却価格が大きく変わるため、売り時を逃さないようにしたいものです。

今回は、売り時を見極めるための基準を確認し、「いますぐ売るべきマンション」とはどんなものかを解説していきます。

マンションの価値は築年数により下落していく

マンションの価値は築年数により下落していく

中古マンションをできるだけ高値で売るために最重要な判断基準は「築年数」です。

新築マンションと違って、中古マンションは築1~50年でマンションごとの個体差が生まれ、その築年数と資産価値は反比例していきます。

つまり、マンションを高く売るには「できる限り築浅で売る」ことが重要なのです。

築15年以内ならすぐにでも売りたい

東日本不動産流通機構が発表した「築年数からみた首都圏の不動産流通市場(2017年)」を見てみましょう。

中古マンションの成約物件の平均m²単価(グラフ黒線)は「築1年~20年」までは右肩下がりに下落していき、「築20年」を超えたあたりから横ばい価格に推移しています。

このデータから考えると底値になるのは「築20年」ということになりますが、買い手にとって築15年以上は古さを感じますし、補修費用などの心配が出てきます。

売却価格と売りやすさを考えると、「築15年以内」がマンションの売り時だと思ったほうが良いでしょう。

売却価格の相場は1年単位で変動していきますので、早めに売却計画を立てるのがポイントです。これは戸建ての場合も同様です。

築20年以上のマンションには付加価値をつける

築20~35年のマンションには価格差はあまり見られませんが、築20年を超すと売却自体が難しくなってしまうことは言うまでもありません。

最近では、ハウスクリーニングや部分リフォームを取り入れるなどの”付加価値”をつけることで、売却を実現している中古マンションが増加しつつあります。

パナソニックが運営するリアリエ(ReaRie)のように、リフォームプランを用意している不動産会社を活用しても良いでしょう。

大規模修繕から考えるマンションの売り時

大規模修繕から考えるマンションの売り時

マンション売却ではマンション特有の「大規模修繕」についても意識しておくべきです。

大規模修繕とはマンションの老朽化を防止するために、10~15年に一度行われる計画的な修繕のことで、修繕積立金を使用して実施されます。

最近では、大規模修繕後に修繕積立金が増額し、マンションが売れにくくなるケースが増えてきています。

つまり、大規模修繕から考えるマンションの売り時は以下のようになります。

  • 修繕後に修繕積立金が増額するマンションなら「大規模修繕前」に売る
  • 修繕後も修繕積立金が増額しないマンションなら「大規模修繕後」に売る

修繕することでマンション全体の価値は高まるため、大規模修繕後も修繕積立金が変わらないなら、売り時は”大規模修繕後”になることを覚えておきましょう。

修繕積立金の変動は修繕計画で確認する

大規模修繕後の修繕積立金の対応は、マンションごとに異なります。修繕積立金が増額するかどうかは「長期修繕計画の計画期間が30年以上あるか」がポイントになります。

計画期間を30年以上に設定していなければ、年数が経過していくごとに修繕金が不足していき、結果的に積立金増額や一時徴収が行われることになるでしょう。

大規模修繕は上記で解説した築年数と関連性が深いので、合わせて確認しておきましょう。

マンション売却は保有年数「5年超」で税金負担が軽減

マンション売却は保有年数「5年超」で税金負担が軽減

マンションを売却して売却益(譲渡所得)が発生すると、この利益に対して税金がかかります。この税金計算の際に使う税率は「マンションの保有年数」によって以下のように異なります。

  • 短期譲渡所得(保有年数5年以下):課税譲渡所得金額×税率39.63%
  • 長期譲渡所得(保有年数5年超え):課税譲渡所得金額×税率20.315%

たとえば売却益が1,000万円なら、税額は以下のようになります。

  • 短期譲渡所得(保有年数5年以下):約390万円
  • 長期譲渡所得(保有年数5年超え):約200万円

このように、短期か長期かの違いだけで課税額が大きく変わることになります。売却を検討しているマンションの保有年数が4年の場合は、税率を考えて1年だけ待ってみるのも良いでしょう。

ただし、築年数の経過によって資産価値が低下して売却益が出ないこともありますし、マイホーム売却の際に利用できる「3,000万円の特別控除の特例」を適用すれば税金が発生しないこともあり得ます。

この点については、査定を行った後に不動産会社と売却タイミングを相談してから、最終決定しても良いかもしれません。

住宅ローン「低金利」の今がマンションの売り時

住宅ローン「低金利」の今がマンションの売り時

価格帯が高い新築ではなく、価格帯が低い中古マンションを購入する人が増えたものの、ほとんどのマンション購入者は住宅ローンを利用することになります。

現在の住宅ローン金利は、オリンピック開催などの要因も合わさって「最低金利」だと言えます。

1.0%でも金利が高くなれば支払総額も百万円単位で変わってくるため、この低金利の今のうちにマンション購入を検討するユーザーは必然的に増加します。

購入希望者が増えるということは「売り手市場」に発展する可能性も考えられます。購入希望者だけではなく売却希望者に対しても、現在の低金利は不動産売買の追い風になっているでしょう。

ただし、オリンピック後の景気変動やアメリカでの利上げ実施など、数年後には金利の引き上げが実施されることも想定できます。不動産市場が変動する前の今こそ”マンションの売り時”だと言えるでしょう。

まとめ

ほとんどのマンションが今すぐ売却計画を実行すべき

マンションの売り時について、「築年数」「大規模修繕」「税率」「低金利」という視点で考えてみました。

築年数や低金利にかかる要因を考えると、ほとんどのマンションが今すぐ売却計画を実行すべきでしょう。大規模修繕や税率を考慮し、保有年数を調整してから売却するのも有効的な方法です。

まずは現在の査定額を確認し、不動産会社と話し合ってから売却タイミングを見計らってみてはいかがでしょうか。

▼もっと高く売れるかも?不動産一括査定のススメ
不動産査定を使ってみよう!

不動産査定をどこに依頼しようか迷っている方に、マネーポスト不動産売却が提案したい解決方法があります。それは、2つ以上の不動産査定サイトを組み合わせて使うことです。

不動産一括査定サイトには、提携社数が多いものや大手に特化したもの、マンションに特化したものなど、それぞれに特色があります。査定は無料ですし、各サイトの特色を活かすなら、どれか1つだけに絞る必要は無いと思いませんか?

おすすめの組み合わせは、国内最大級の「イエウール」と大手に特化した「すまいValue」です。この2つを使うことで以下のようなメリットが得られます。

  • 提携社数トップの「イエウール」で大手~中小の幅広い一括査定
  • 三井のリハウスや住友不動産販売など「すまいValue」にしかない大手6社の一括査定
  • 最大で12社からの査定結果が得られる。両サイトとも査定申込み時に不動産会社を選択できるので、多いと感じるなら減らすこともできる
  • 備考欄に「メール連絡希望」の旨を入れれば電話が鳴りすぎることはない

もちろん、入力の手間がかかるというデメリットはありますが、1サイトの入力にかかる時間は1分ほどです。

首都圏エリア(東京・神奈川・千葉・埼玉)の不動産売却なら、片手仲介を宣言しているソニー不動産にも合わせて査定依頼をしておけば万全でしょう。

大切なあなたの不動産を売るのですから、複数サイトで査定を行って査定内容に幅を持たせましょう。

▼不動産査定をするならココがおすすめ

利用者最多の不動産一括査定サービス「イエウール」。物件情報の入力画面はわずか60秒で入力できるほどわかりやすく簡単です。

悪徳業者を排除した全国1,600社以上の厳選した不動産会社から最大6社に査定依頼ができるので、一括査定にありがちなしつこい営業を避けたいならイエウールが断然おすすめです。

大手不動産会社6社が参加する不動産売却ポータルサイト「すまいValue(バリュー)」。

小田急不動産、住友不動産販売、東急リバブル、野村不動産アーバンネット、三井不動産リアルティ、三菱地所ハウスネットという国内最大手の6社に一括見積もりが可能です。

大手ならではの安心さと売却力を重視する方は、このすまいValue(バリュー)がおすすめです。

ソニーグループが運営する不動産仲介会社「ソニー不動産」。売却エージェント制度を導入し、片手仲介を宣言しています。

東京・神奈川・千葉・埼玉の不動産を売却するなら、ソニー不動産にも合わせて査定依頼をしておきましょう。