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不動産を売却すると固定資産税はどうなる?支払いと精算の方法

不動産を売却すると固定資産税はどうなる?支払いと精算の方法

不動産を所有する限り、その所有者には「固定資産税」という税金が課されます。そのため、不動産の売却においては売り主と買い主の間で固定資産税の負担額を決める「清算」が行われることになります。

では、不動産売却時における固定資産税の清算方法はどのような考えに基づいているのでしょうか。注意点やコツなどを添えて、固定資産税の清算について解説していきます。

固定資産税は誰が払う?

固定資産税は誰が払う?

固定資産税は不動産を所有する期間中に毎年発生するもので、納税義務者は「その年の1月1日時点の所有者」と定められています。

固定資産税の更新は「毎年1月1日」に行われるため、1月1日から12月31日の途中で所有者が変更した場合でも、その年の納税義務者が変わることはありません。

つまり、不動産を売却したとしても”その年における固定資産税の納税義務者は売り主(所有者)のまま”ということです。それは、たとえ売却日が「1月2日」だろうと「12月31日」でも変わりません。

売り主の立場からすれば、所有していない不動産のために税金を支払うのは不平等で、売り主側の負担が大きくなってしまう大きな不安材料に感じるでしょう。

そのため、不動産の売買では「固定資産税の清算」というものが行われるのです。

固定資産税の清算方法は?

固定資産税の清算方法は?

不動産売買での固定資産税の清算方法は、買い手と売り手の負担額を公平にする「日割り計算」が一般的な方法となっています。

ただし、法律においては、売買などで不動産が他者に引き渡った際の固定資産税の取り扱いについての明確な定めがありません。固定資産税の清算を行わずに、買い手と売り手のどちらかが全て負担するという方法も認められています。

日割り計算を適用する際は、まず固定資産税の清算の基準となる「起算日」を設定します。起算日については明確な決まりがなく、買い手と売り手の話し合いで決めます。近年では、売却日に応じて「1月1日」か「4月1日」のどちらかを起算日として設定するのが一般的となっています。

1月1日を起算日とした場合は、1月1日から引渡しの前日まで分を「売主負担」とし、引渡し日から12月31日までの分を「買主負担」とします。

4月1日を起算日とした場合は、4月1日から引渡しの前日まで分を「売主負担」とし、引渡し日から翌年3月31日までの分を「買主負担」とします。

具体的な清算例

具体的な清算例

実際の清算方法を確認したほうが理解しやすいので、『固定資産税20万円・引渡し日12月1日』という売却例を想定して見ていきましょう。

起算日1月1日の場合

このケースの売り主の負担分は、「固定資産税(20万円)×1年の所有期間(334日/365日)」という計算式から「183,014円」となり、買い主の負担分は同じ計算式の結果「16,986円」となります。

起算日4月1日の場合

このケースの売り主の負担分は、「固定資産税(20万円)×1年の所有期間(244日/365日)」という計算式から「133,698円」となり、買い主の負担分は同じ計算式の結果「66,302円」ということになります。

上記でもお伝えしたように、起算日には明確な決まりはありませんが、設定日次第では負担額に大きな差が生ずることもあるので一方的に決めるのではなく、トラブルを避ける意味でもお互いの仲介業者を介して相談するようにしましょう。

起算日における注意点

起算日における注意点

通常、固定資産税の納税通知書は「4月・7月・12月・翌年2月」の4回に分けて行われるため、その年で最初に納税通知書が送られてくるのは4月ということになります。

起算日1月1日の場合の注意点

起算日を1月1日に設定した場合に、不動産の引渡しが1月2日~3月31日の間となる場合は“対象不動産の固定資産税額を確定できない”という問題点が生じてしまいます。

しかし、清算自体が行えないわけではありません。このようなケースが起こった際は「前年度の固定資産税額を基準」にして通常と同じように日割り計算による清算を行うことができます。

ただし、その年の固定資産税額が前年度の金額と異なる可能性があることに注意してください。

起算日4月1日の場合の注意点

起算日を4月1日に設定した場合で、不動産の引渡しが1月2日~3月31日の間に行われる場合は“清算が終えていたとしても納税通知書が前の所有者である売り主に送られてくる”可能性があることも懸念されます。

起算日をどちらにするにも、買い手との間で綿密な打ち合わせが必要となってくるでしょう。

おわりに

トラブル防止のために不動産業者の立会いのもと話し合おう

固定資産税の清算は、不動産売買の一連の流れに含まれず、あくまで“任意”で行われる手順なのでどうしても見落としがちなポイントです。

それ故に、所有者である売り主自身が清算についての知識を有する必要性があります。

売り主買い主の当事者間でも取り決めることは可能ですが、トラブル防止のために不動産業者の立会いの下、「清算方法」「起算日」について話し合うようにしましょう。また、早い段階での取り決めは負担分に影響が出て、トラブルの原因にもなり得るのであまりお勧めしません。

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