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マンション買い替えの流れと失敗しないためのポイント

マンション買い替えの流れと失敗しないためのポイント

転勤や結婚・出産など、ライフスタイルの変化によってマンションの買い替えを検討するケースは多くあります。

しかし、マンションの買い替えには「マンション売却」と「マンション購入」という2つの不動産取引が発生します。どのように進めれば良いのか、さまざまな疑問や悩みが出てくることでしょう。

そこで今回は、タイプ別のマンション買い替えの流れと、買い替えで失敗しないためのポイントを解説していきます。

マンションの買い替えは2つのタイプに分類される

マンションの買い替えは2つのタイプに分類される

マンションの買い替えでは、マンションを売ると同時に新しいマンションに住み始める、という流れが理想です。しかし、取引額の大きい不動産売買では、売却と購入の2つの取引が完璧に同時進行するケースはあまりありません。

つまり、マンションの買い替えでは、売却と購入のどちらかを優先的に進めることになります。これは戸建ての場合も同様の考え方となります。

タイプ別の分類をすると、売却を優先する場合は「売却先行タイプ」、購入を優先する場合は「購入先行タイプ」に分かれます。それぞれのタイプの買い替え手順とメリット・デメリットを確認していきましょう。

売却先行タイプのメリットとデメリット

売却先行タイプのメリットとデメリット

先に保有マンションの売却を完了させる売却先行タイプは、新居購入に回せる資金を具体的にイメージできて”資金計画を立てやすい”というメリットがあります。

また、新居購入に合わせたスケジュール調整も少なく、焦って売却価格を大幅に下げる必要がない点もメリットです。

売却が終わってから買い替え先が決まるまでの空白期間が発生しやすく、賃貸などで”仮住まい”が必要となります。進め方によっては多くの手間や費用(敷金礼金・引越し費用)がかかることもあることがデメリットです。

マンション買い替えの手順(売却先行タイプの場合)

売却を先行する場合のマンション買い替えの手順は以下の通りです。

  1. マンションの売却査定をする
  2. 売り出し価格を決定する
  3. 仲介会社と媒介契約を締結する
  4. 売却活動を行う
  5. 売主として売買契約を結ぶ
  6. 買い替え先の検討スタート
  7. 売却マンションの引渡し
  8. 買主として売買契約を結ぶ
  9. 新居の引渡しを受ける

購入先行タイプのメリットとデメリット

購入先行タイプのメリットとデメリット

先に買い替え先のマンションを購入する購入先行タイプは、購入を決めてからマイホーム売却に移行するため”仮住まいが不要になる”というメリットがあります。また、新居をじっくり吟味できるので、新居選びに失敗するリスクが少なくなる点もメリットです。

売却予定のマンションローンの返済が完了していない場合は、新旧マンションのローンを並行して返済していく必要があります。さらに、売却価格が想定より下回るパターンも懸念され、資金計画が圧迫する恐れがあることがデメリットです。

売却先行タイプと比べると、購入先行タイプは堅実面で劣ってしまうのが特徴です。

購入先行タイプの手順流れ

マンション買い替えで、購入を先行する場合の手順は以下の通りです。

  1. 買い替え先の検討スタート
  2. 買主として売買契約を結ぶ
  3. 新居の引渡しを受ける
  4. マンションの売却査定をする
  5. 売り出し価格決定
  6. 仲介会社と媒介契約を締結する
  7. 売却活動を行う
  8. 売主として売買契約を結ぶ
  9. 売却マンションの引渡し

マンションの買い替えを失敗しないためのポイント

マンションの買い替えを失敗しないためのポイント

マンションの買い替えで失敗しないためのポイントを押さえておきましょう。マンション売却時、新居購入時は、それぞれのタイミングで以下の点に留意しておくと良いでしょう。

マンション売却時は適正価格で売り出す

愛着のあるマンションですし、買い替え費用に充てるためにも売主のあなたは少しでも高く売りたいと考えているでしょう。一方、買主としては少しでも安く購入したいと考えているものです。

このバランスを保った価格が「適正価格」です。売り出し価格は不動産会社と相談して決定します。

しかし、不動産会社が提示する査定価格が必ずしも適正な価格とは限りません。なぜなら、査定価格は不動産会社によって異なり、相談する会社によっては売り出し価格が違ってくるのです。

よって、不動産会社に仲介依頼する前に近隣地域の中古マンションの相場を把握しておくこと、複数の不動産会社から査定を受けられる不動産査定一括サイト」を活用し査定額の中央値を知っておくことが重要なポイントとなります。

新居購入時は管理状況を査定する

売却ではマンションの査定を受ける側でしたが、購入では”マンションを査定する側”です。マンション購入の際は、「管理状況を査定すること」がその後の新居生活に大きく関わることになります。

快適性や利便性は実際に住み始めてからでないとイメージが湧きにくいものですが、マンションの管理状況を確認すると”住民の質”や”資産価値”をイメージすることが可能です。

例えば、エントランスや共用廊下にゴミや私物が散乱している場合は住民の質が悪く、しかも管理も機能していないことが分かります。

そういったケースでは、近隣住民間でトラブルが起こる可能性が高く、マンションの資産価値も年々大幅に下落していく一方です。

内覧の際は「修繕積立金は計画的なのか」「共同ゴミ置き場は正しく利用・管理されているか」「敷地内にゴミが散乱していないか」などの観点から管理状況を査定することをおすすめします。

まとめ

マンションの買い替えは計画的に進める

マンションの買い替えでは、売却先行タイプと購入先行タイプのどちらにするのかを決め、計画的に進めるようにしましょう。

住宅ローンの残高が残っている場合は2重ローンになってしまうことや、堅実性から考えると「売却先行タイプ」のほうが買い替えの計画をじっくり立てやすいかもしれません。

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