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事故物件は売れるのか?ワケあり不動産を売却する方法

事故物件は売れるのか?訳あり不動産を売却する方法

所有するマンションや戸建て住宅が事故物件や訳あり物件である場合、売却するときにある程度の制約が発生することはなんとなく想像がつくでしょう。

一番の疑問は「買い手が見つかるのか?」という点ですが、事故物件や訳あり物件でも適切に売却計画を進めれば、通常の不動産と同じように売却することが可能です。

今回は、訳あり不動産に関する知識と売却する時の注意点について解説します。

訳あり物件についての基礎知識

「事故物件」についての基礎知識

そもそも、「訳あり物件」と呼ばれる物件とはどのようなものを指しているのでしょうか。

実は、事故物件や訳あり物件の明確な定義は存在していません。訳あり物件にカテゴリーされるかどうかは、客観的評価が強く影響しているのです。

訳あり物件として扱われる代表的なケースは、以下のような物件です。

  • 過去に殺人が起きた物件
  • 過去に自殺が起きた物件
  • 過去に火災が起きた物件
  • 過去に水害による床下浸水が起きた物件
  • 過去に地震による倒壊が起きた物件

訳あり物件にはどんな物件が分類される?

訳あり物件にはどんな物件が分類される?

訳あり物件に該当する一般例を上記に挙げましたが、実際には多種多様なケースが存在しており、大きく分けると以下の4つの瑕疵(かし)に分類することができます。

心理的瑕疵(しんりてきかし)物件

心理的瑕疵物件とは、購入者や入居者が「この物件には何かしらの欠陥・欠点がある」と心理的に感じる物件のことをいいます。

具体的な心理的瑕疵物件を例示すると、建物内や建物付近で殺人、事故、事件などが起きたことのある物件が該当します。

よく耳にする事故物件やいわくつき物件と呼ばれるのは、この心理的瑕疵物件が多いでしょう。

物理的瑕疵(ぶつりてきかし)物件

物理的瑕疵物件とは、対象となる建物や土地に構造上の瑕疵がある物件のことをいいます。

具体的な物理的瑕疵物件を例示すると、雨漏りやシロアリ被害のある建物、汚染や地盤沈下がある土地などが該当します。

心理的瑕疵物件は個人の感じ方によるため判断がつきにくいですが、物理的瑕疵物件は物理的に確認することができるため、判別しやすい瑕疵だといえます。

法的瑕疵(ほうてきかし)物件

法的瑕疵物件とは、法律的な要件が満たされていないことから売買目的を達成できない物件のことをいいます。

例えば、土地に建築基準法で定められた制約があり建物を建築できないといったケースが挙げられます。その他にも、再建築ができない建物、容積率や接道義務などの問題も法的瑕疵物件に該当します。

しかし、法的瑕疵物件は売主問題の事故物件としては扱われることはなく、物件調査をしたのに説明責任を怠った仲介不動産会社の責任問題となります。

環境的瑕疵(かんきょうてきかし)物件

環境的瑕疵物件とは、その不動産には問題が無くとも、周辺環境に問題がある物件のことをいいます。

例えば、近隣地域に環境悪化や悪臭騒音などを誘発するような嫌悪施設や暴力団事務所がある場合が該当します。

ニュースなどでも取り沙汰される近隣住民のトラブルなども、この環境的瑕疵に分類されます。

訳あり物件は売却対象になるのか?

訳あり物件は売却対象になるのか?

訳あり物件は生活上のマイナス要因が強いことから、通常の物件と比べると売却の難易度は高くなります。とはいえ、まったく買い手が現れないというわけではありません。

訳あり物件にも一定のニーズが存在するため、「売却難易度は難しくなるが売却対象にはなる」のです。

訳あり物件のニーズとは

“一定のニーズ”とは、心理的瑕疵を気にしない買い手が想定されます。心理的瑕疵は各個人で感じ方が違うため、要因次第で購入を控える買い手もいれば全く気にしない買い手もいます。

心理的瑕疵を除けば立地や住環境が優れている物件の場合、心理的瑕疵を気にしない買い手にとっては十分な候補物件となり得るのです。

また、物理的瑕疵物件も改修工事を実施して通常の物件と同等の価値に戻すことで売却しやすくなります。改修工事を実施しても瑕疵を取り除けない心理的瑕疵物件よりも買い手が現れやすいといえます。

このように、訳あり物件であっても一定のニーズはあるため、売却は可能です。ただし、訳あり物件は通常の物件よりも売却価格が2~3割低くなる傾向があり、売却期間も長引いてしまうなどの懸念材料があることを認識しておきましょう。

訳あり物件は売却の際に告知の必要性がある

訳あり物件は売却の際に告知の必要性がある

宅建業法47条には取引相手に重大な影響を与える事項の告知義務が定められています。

殺人や事故などの「心理的瑕疵」、土壌汚染や雨漏りなどの「物理的瑕疵」が認められる場合、売却にあたっては買主に対して必ず告知しておかなければいけません。

なお、口頭で告知するだけでは不十分で、瑕疵内容を重要事項説明書や売買契約書の備考欄に明記する必要があります。口頭のみの告知や瑕疵の存在を明かさずに売却した際は損害賠償金が発生するので注意しましょう。

訳あり物件を高く売却するための方法

訳あり物件を高く売却するための方法

訳あり物件でもニーズを活かせば売却することが可能ですが、さらに”できるだけ高く売る“にはどうすればよいでしょう?

物件の価値を高めて売却する

物理的瑕疵物件の場合はシロアリ駆除や改修工事の実施を、心理的瑕疵物件の場合でも修繕工事(簡易的なリフォーム)を実施して、物件の価値を高めた上で市場で売却するのが最善の方法だといえます。

訳あり物件に該当すれば市場における売却の相場価格は低くなってしまいますが、先ほど解説したように一定のニーズは存在します。相場価格より低額の売却になったとしても、不動産会社による買取と比較すると高額で売却できるでしょう。

建物に瑕疵がある戸建て住宅の場合は、建物を取り壊して更地化してから売り払うという手段も効果的です。

不動産査定一括サイトを活用する

市場で売却する際、訳あり物件が早期高値で売却できるかは仲介役を担う不動産会社の能力や対応力が大きく関係してきます。訳あり物件を担当した売却実績に加え、売主の売却をしっかりとサポートしてくれる不動産会社を見つけることが重要です。

そして、その要素を満たす不動産会社を見つけるためには「不動産査定一括サイト」を活用することが最も効率的かつ有効的でしょう。

不動産査定をする際は、査定依頼の備考欄に事故物件である旨を明記した上で、査定額の根拠の妥当性や対応力を総合的に判断して選ぶようにしてください。

まとめ

売却前に不動産の検査依頼をしよう

訳あり物件にあたる心理的瑕疵は客観的な評価が影響し、物理的瑕疵は肉眼では確認できない内容のものもあります。

売主自身が瑕疵の存在に気付いていないだけで実際は事故物件に該当する例も見受けられます。実際に売却する際は、不動産の検査依頼をするのも良いでしょう。

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