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相続した不動産を売却するには?トラブルを避けるための注意点

相続した不動産を売却するには?トラブルを避けるための注意点

相続した不動産を売却しようと考えたとき、相続に関わるいろいろな悩みや疑問が出てくると思います。

「相続人が複数いるが、揉めないようにするには何をするべき?」
「相続するときにかかる税金はいくらくらいになるのだろう?」

このような悩みに答えるため、このページでは相続した不動産を売却する流れや注意事項、そして税金のことについて解説します。

相続人が複数の場合は遺産分割協議を行う

相続人が複数の場合は遺産分割協議を行う

相続人が1人の場合は問題ありませんが、複数人いる場合にまず行うべきことは「遺産分割協議」です。

なぜなら、相続した不動産を売却する時に相続人の中で誰か一人でも売却に反対すれば、その不動産を売ることができないからです。

相続した不動産を売却するには、相続人全員の戸籍謄本と印鑑証明書が必要になります。この時、反対する相続人から戸籍謄本と印鑑証明を入手することができなければ、売却の手続きを進められません。

遺産分割協議書を作成する

遺産分割協議の最終目標は遺産分割協議書を作成することです。これは、遺産相続人全員が競技内容に合意したことを証明する書類で、相続した不動産を売却する際にも提出を求められます。

亡くなった被相続人の遺言書がある場合は遺言にのっとって遺産の分割が行われますが、遺言書が無い場合は必ず遺産分割協議書を作成する必要があります。

協議をスムーズにするには相続人を確定させておく

遺産分割協議はお金の絡む話し合いなので、揉めるケースも出てきます。協議を円滑に進める為には、まず相続人が誰なのかをしっかり確定させておくことが重要です。

被相続人の謄本はもちろんのこと、関係者全員の戸籍謄本を取り寄せて相続人が誰であるのかを調べておくようにしましょう。

相続した不動産の売却時にかかる税金

相続した不動産の売却時にかかる税金

相続した不動産を売却した時に掛かる税金には、相続税、所得税、住民税の3つがあります。この3つの税金には、それぞれ申告期限や納付期限が定められているので注意が必要です。

相続税は、被相続人の死亡を知った日、つまり相続の開始を知った日の翌日から10ヵ月以内に申告を行う必要があります。所得税は、相続した不動産を売却した翌年の2月16日~3月15日の間に納税しなければなりません。そしてその年の5月に住民税の納付書が送られてきます。

相続不動産を売却して売却利益が出た場合、相続税の他に譲渡所得税が掛かります。譲渡所得税については、相続した不動産を相続税の申告期限の翌日から3年以内に売却した場合に限り、軽減特例があります。

所得税と住民税の計算

相続不動産を売却して譲渡所得が確定すると、所得税と住民税が計算できるようになります。

所得税と住民税の税率は、相続した不動産の保有期間の長さによって変わります。被相続人が物件を取得してから5年以内に売却した場合は短期譲渡所得となり、所得税・住民税・復興特別所得税の合計税率は39.63%になります。被相続人が物件を取得してから保有期間が5年を超える場合、合計税率が20.315%と安くなります。

不動産売却時の税金を安くするには?

不動産売却時の税金を安くするには?

譲渡所得税は、相続した不動産の購入時の価格や仲介手数料などを売却価格から引き、利益が発生した場合に課税されます。

不動産の購入価格や仲介手数料などを合わせて取得費と言いますが、取得費よりも売却価格が高くなればなるほど、譲渡所得税の課税額が増えていきます。

そのため、相続不動産の売却に伴う節税を行うには、適用される特例を押さえておくことがポイントになります。

節税に使える2つの特例

節税の為の特例には、取得費加算の特例3000万円特別控除という2つの特例があります。

取得費加算の特例は、相続税の申告期限から3年以内に相続不動産を売った場合に適用できる特例です。譲渡所得税額は、相続不動産の売却価格から取得費や譲渡費用を差し引いた譲渡所得を元に計算されます。取得費加算の特例を利用すると、譲渡所得からさらに相続税額分を差し引く事ができるようになり、譲渡所得を小さくすることができるのです。

3000万円特別控除は、譲渡所得を3000万円まで控除できる特例です。つまり、譲渡所得が3000万円以下なら課税額が無くなるということです。

相続不動産を売却するときの流れ

相続不動産を売却するときの流れ

先ほど説明したとおり、まず遺産分割協議を開いて遺産分割協議書を作成しましょう。

相続登記は確実に行う

遺産分割協議でトラブルになるケースとして、相続人同士で揉める以外にも権利証の名義が被相続人ではなかったという場合があります。

祖父母などから被相続人が相続した際に、登記の名義変更を行っていないと、祖父母から被相続人への相続手続きをやり直す必要があり、非常に手間と時間がかかります。

遺産分割協議書を作成した後は確実に相続登記を行うこと。ここまでが、売却前の重要なステップになります。

売却と確定申告

相続登記が済んだ後は、不動産仲介会社に依頼して相続した不動産を売りに出します。不動産の査定額は仲介会社によって大きく変わることがあるため、仲介を依頼する不動産会社を選ぶ時は、必ず複数社に物件査定を申し込んで査定額の相見積りを取りましょう。

無事に相続不動産が売れたら、所有権移転登記を行い、納税をすることになります。取得費よりも売却価格が高く、譲渡所得が発生した場合は必ず確定申告を行ってください。

まとめ

専門家にアドバイスを求めよう

不動産取引の中でも、相続不動産の売却までの手続きは非常に複雑で専門知識が不可欠です。様々なトラブルに見舞われる可能性が高いので、その都度、専門家にアドバイスを求めるようにしましょう。

特に、相続人が複数いる不動産売却の場合、相続不動産の扱いに長けた仲介会社を見つけられるかどうかがポイントになります。

不動産仲介会社を選ぶときは、必ず複数社に声をかけて比較検討するようにしてください。

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