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投資用マンションの売り方と売却時に知っておくべきポイント

投資用マンションの売り方と売却時に知っておくべきポイント

自己使用目的の「居住用マンション」と第三者に賃貸する目的の「投資用マンション」では、同じマンションでも売却方法が異なります。

今回は、投資用マンションの売り方と、売却時に知っておくべきポイントを解説していきます。

居住用マンションと投資用マンションの査定方法の違い

居住用マンションと投資用マンションの査定方法の違い

マンション売却ではまず物件価格を査定しますが、居住用マンションと投資用マンションの査定方法には大きな違いがあります。

不動産鑑定評価等において不動産の価格を求める方法は以下のような3つの手法に分類され、不動産の価格はこれらを活用することによって導き出されます。

それでは、居住用マンションと投資用マンションの実際の査定方法を確認してみましょう。

居住用マンションの査定方法

居住用マンションの購入を検討する層は主に一般消費者です。購入の際は、「住みやすさ」や「便利さ」に着目して意思決定する傾向があります。

そこで重要となるのは”市場性“です。居住用マンションの査定額は、市場性を基礎にした「取引事例比較法」に比重を置いて決定されます。

取引事例比較法では、過去に取引された同じマンション内や近隣地域に存する類似マンションの過去取引事例などの資料を活用し、現在売り出されている事例と比較することによって価格を算出します。

居住用マンションの場合、過去の取引事例と似た査定額が算出されることから、事例を調査することで不動産に詳しくない売主でもある程度の相場価格を把握することができます。

投資用マンションの査定方法

投資用マンションの購入を検討する層は主に投資家です。購入の際は、物件の「利回り」に着目して意思決定する傾向があります。

そこで重要となるのは”収益性“です。投資用マンションの査定額は、収益性を基礎にした「収益還元法」と物件自体の価格となる「取引事例比較法」を合わせて決定されます。

収益還元法では、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより、対象不動産の試算価格(収益価格)を算出します。簡単に言い換えると「予測できる収益性からその物件を評価する」ということです。

投資用マンションの売却価格を求めるには?

投資用マンションの売却価格を求めるには?

居住用マンションの場合、不動産知識のない売主でも類似の取引事例からおおよその査定額を割り出すことが可能です。対して、収益還元法も加味する投資用マンションの場合、売主が査定額を割り出すのは難しいように思えます。

しかし、おおよその投資用マンションの売却価格は、年間収益を利回りで割ることで求めることができるので、目安である想定利回りを使って算出してみましょう。

想定利回りから売却価格を算出する

売却価格の計算式は以下の通りになります。

売却価格 = 年間収益 ÷ 想定利回り

例えば、年間収入100万円・想定利回り5%の物件なら、100万円÷0.05で2000万円となります。ただし、想定利回りは目安の利回りですので、あくまで参考値として考えるようにしましょう。

投資用マンションの売り方

投資用マンションの売り方

不動産会社は不動産に関するすべての業務に長けているわけではなく、賃貸・分譲・売買といったタイプごとの”得意分野“を持っています。

つまり、投資用マンションの売却を検討しているなら、投資用マンションの物件売買に優れた業者を選ぶことが重要なのです。

不動産会社を選ぶには店頭広告やホームページを確認しても良いですが、より正確に、より効率的に探すには「不動産査定一括サイト」の利用をおすすめします。あなたの所有不動産にマッチした不動産会社を見つけられるでしょう。

投資用マンションの査定ができる不動産一括査定サイト

投資用マンションを扱っている不動産一括査定サイトの一覧を作成しましたので参考にしてみてください。

サイト利用者数提携会社数同時依頼特徴
イエウール
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おすすめ度 ★★★★★
1,000万人以上1,700社以上6社厳選した優良1,700社に依頼できる
利用者数ダントツの不動産査定サイト
LIFULL HOME'S
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おすすめ度 ★★★★☆
476万人1,724社10社全国1,700社以上・最大10社
一括査定できる不動産売却サービス
HOME4U
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国内初の不動産一括査定サイト
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おすすめ度 ★★★★☆
440万人1,400社以上6社最短45秒入力と3ステップの簡単手続き
で手軽にできる不動産一括査定

賃料滞納への対応

通常、賃料は前月末に支払われるため、マンション売却の決済が月初めに行われる場合、前月に徴収された賃料は買主が得ることになります。

決済までに賃料の滞納がある場合、売主が責任を負う必要がありますので注意しましょう。

管理費・修繕積立金の滞納への対応

入居者の管理費や修繕積立金の滞納がある場合、売買によって買主に引き継がれることになるので売買前に清算しておくことが理想的です。

仮に清算が難しい状態なら、決済時の売買代金から相殺するなどの対応を取るようにしましょう。

まとめ

投資用マンションの売却は慎重に

居住用マンションと投資用マンションでは査定方法や買主の属性が異なります。投資用マンションの査定額の適正度は居住用よりも慎重に図りましょう。

投資用マンションの買主は、将来の賃料変動リスクや空室リスク、近隣地域における賃料相場などを重視します。これらの要因をいかにアピールができるかどうかが売買の分かれ目となるでしょう。

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