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マンション格差の天国地獄 価値下げる要因に「駅徒歩11分」

マンション格差の天国と地獄
マンション格差の天国と地獄

「一生に1度の買い物」と必死の思いで35年ローンを組んで買ったマンション。「売って老後の資金にあてようか」と売却価格を調べてみると──なんと購入時の5分の1になってローン残金にもならない。一方で、「意外と高く売れた」とホクホク顔の勝ち組もいる。命運を分けたのは何なのか。老後生活を左右する「マンション格差」の実態を追った。

 ここに60代の2人の男性サラリーマンがいる。どちらも30年以上前にマンションを購入。子供たちは独立、会社も定年退職し、もう通勤の便を考える必要もない。

「いま住んでいるマンションを売って、田舎でのんびり暮らすのはどうか」

「将来的に老人ホームに入るとなった場合、家を売った資金で、どのレベルの施設に入れるか」

 そう考えて、いま住んでいるマンションの資産価値を調べてみると、一人は“天国”を、もう一人は“地獄”を見た。

“天国”を見たAさんの話。

「35年前に東京23区内に約4000万円でマンションを買いました。15階建ての7階で中堅デベロッパーが手がけた56平米の3DK。最寄り駅まで徒歩5分で、東京駅まで乗り換え込みで約25分という物件。査定をしてもらったら、3500万円といわれた。購入時からほとんど資産価値が下がっていなくて驚きました」

 一方、“地獄”を見たBさん。

「千葉県のニュータウンのマンションを34年前に約4000万円で購入しました。14階建ての12階で、旧財閥系デベロッパーが作った98平米の4LDK。最寄り駅までは徒歩11分で、東京駅まで乗り換え2回で50分かかります。広くてお買い得な物件だと思っていたので、それなりに値が付くと思っていたのですが……800万円と聞いて愕然としました」

 立地や敷地面積、間取りが違うとはいえ、同じ時期に同じ価格で購入した物件で、資産価値にこれほど差がつく。この「マンション格差」はなぜ生じたのか。

「Bさんのマンションは価値を下げやすい物件の典型です」と話すのは、『マンション格差』の著者で、住宅ジャーナリストの榊淳司氏だ。

「まず、Bさんのケースは『駅まで歩いて11分』というのが最も値段を下げています。東京や大阪など、車よりも電車を使う大都市の場合には駅まで徒歩5~10分でないと値段が下がりやすい。というのも、ネットの中古物件サイトなどでは検索条件が『5分以内』『10分以内』と5分刻みなので、徒歩11分だと『15分以内』に入ってしまい、参照される率が大幅に下がって買い手が付かなくなり値が下がるのです」

 どの鉄道の沿線かによって差が出ることもある。

「Bさんの物件の場合、東京駅まで2度乗り換えるため、新幹線を利用する機会の多い出張族ビジネスマンに避けられる。最寄り駅がJR東海道本線や京浜東北線など大都市に繋がっている路線の駅なら、遠くても価格は安定したでしょう」(同前)

 Bさんの場合は郊外のニュータウンのマンションだったことも逆風だった。

「日本の人口が減少しているせいで、都心部に住める人が増えた。実際、廃墟化しつつあるニュータウンは数多くあり、値は下がっている」(同前)

「立地」の評価は「最寄り駅への近さ」や「ターミナル駅へのアクセス」のみでは決まらない。マンション周辺にどんな施設があるかも重要だ。

「名門小学校の近くは、塾などが充実していてブランド化している。たとえば、お茶の水女子大にほど近い東京都文京区の名門区立小・窪町小学校の学区は人気が高く、評価額が周囲より1割アップします。裏を返せば、道を一本隔ててこの学区から外れてしまうと、立地がほとんど変わらないにもかかわらず評価額が1割低くなってしまうのです」(同前)

 近年はタワーマンションに住むことが一種のステータスになりつつあるが、ここにも注意点がある。

「同じマンション内でも、眺望が良いほうが好まれるため、新築時の価格は1階高くなると50万~100万円上がるといわれています。超高層マンションで眺望が売りなら話は別ですが、10階程度のマンションなら年月が経つと眺望は重視されなくなり、結果的に低層階のマンションの方が値下がり率が低くなる」(同前)

 まだある。Bさんのケースのように有名デベロッパーが手がけた場合には、エントランスなどを豪華にして1割程度付加価値を付ける場合が多く、10年以上経つと値下がりすることが少なくない。

 つまりBさんのマンションは下がるべくして下がったというわけである。

(*週刊ポスト2016年10月7日号)

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