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悪徳業者に騙されないために!不動産売却時に行われる手口とは

悪徳業者に騙されないために!不動産売却時に行われる手口とは

不動産業界は過剰営業・高額請求などの、いわゆる「悪徳業者が多い」というイメージが強い業界です。昨今では企業のコンプライアンスが重視されて以前よりも落ち着いたものの、残念ながら「ゼロになった」とは言えない実状。

不動産を売却するには仲介会社の手助けが必要となりますが、騙されないためには私たちユーザー自身が“悪徳業者を見抜く判断能力”を身につけるようにしましょう。

今回は、実際に行われる手口を踏まえて悪徳不動産業者にだまされないためのポイントを解説していきます。

仲介手数料の両取りを狙った「囲い込み」

仲介手数料の両取りを狙った「囲い込み」

一般的に不動産会社の主な収入源は、買い主と売り主からの仲介手数料です。売買契約が成立すれば、売り主側を担当した不動産会社(元付業者)が売り主から仲介手数料を受け取り、買い主側を担当した不動産会社(客付業者)は買い主から仲介手数料を受け取ります。

これを「片手取引」といいますが、囲い込みを狙う業者は受取報酬を2倍にするために売り主と契約した後に自ら買い主を見つける「両手取引」を狙います。

囲い込みを行う業者は、自社で買い主が見つかるまで値下げの提案を繰り返す、または物件情報交換システム「レインズ」から不動産情報を遮断する手段を行う可能性もあります。そのため、必然的に売却時期が遅れるとともに右肩下がりに売却価格も下がってしまいます。

囲い込みを防ぐポイント

仲介会社との媒介契約は「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」から選ぶことになります。一社に限定して契約することになる専任媒介・専属専任媒介では、囲い込みの防止は困難になるでしょう。

従って、複数の不動産会社と契約できる「一般媒介」を選び、他の仲介会社の意見も取り入れられる状態にしておくべきです。

片手取引を宣言する不動産会社も

なかにはソニー不動産のように囲い込みを行わない、片手取引を宣言している不動産会社もあります。

売却を依頼する際には、不動産会社や営業担当者が自分の立場に立ってくれるか、見極めることが大切です。

営業活動を行わない「物干し」

営業活動を行わない「物干し」

業界用語で「物干し」とは、不動産会社が意図的に営業活動を行わないことを意味しています。物干しの常套手段としては、まずは売り主との“媒介契約目的”であえて高額な売り出し価格を提示します。

しかし、そのような価格帯では買い主からの問い合わせが来る確率は低いので、対象不動産を一定期間放置しておき、売り主側からの値下げ申請があった後にようやく営業活動を開始します。

結果として、売り主は通常売れるであろう価格帯より下回る売却価格になるケースもあり得るので注意しましょう。

物干しを防ぐポイント

不動産にも市場があり、不動産ごとに相応となる価格帯があります。つまり、売り主はこの相場を把握しておくことが重要になります。

そのためには一社だけの査定額に踊らされず、複数の不動産会社から査定を受けて比較するようにしましょう。

査定額は業者ごとに多少の誤差は生じますが、具体的な相場が見えてくるので不当な金額を提示する「悪徳業者」を見分けるポイントに繋がります。

不動産会社の「免許番号」で判断する

不動産会社の「免許番号」で判断する

会社の規模に関係なく不動産会社は、国土交通省または主たる事務所が所在する都道府県知事の免許を得て営業を行っており、それぞれの会社ごとに「免許番号」が振り分けられています。この免許番号から仲介を任せたい不動産会社の”信頼度”の判断が可能です。

なぜかというと、免許番号には免許更新回数を意味する数字が記載されているため、特定の数字欄を確認すれば対象不動産会社の「創設年数」を知ることができるからです。

免許制度を取り入れている不動産業は、宅建業法の違反やトラブルを起こした場合に行政(国土交通大臣・都道府県知事)から処分を受けることもあり、ケース次第では免許取消し処分を受ける例もあります。

つまり、免許番号の数字が小さい不動産会社は「創設して数年」または「過去に免許取消しの行政処分を受けた経験がある」ということです。仲介依頼を行う上で、実績数は信頼度と直結する要因になるので、免許番号は必ずチェックしておきたいところです。

信頼できる不動産会社の探し方について

信頼できる不動産会社の探し方について

一般的に、大手不動産は知名度があるので安心感が強いイメージがあります。確かに会社規模や実績数という面を考慮すると、大手は特性的に任せやすいです。

しかし、囲い込みや厳しい営業ノルマによる過剰勧誘も起こり得る可能性があるため、必ずしも大手がおすすめとは言えません。

その一方で、中小規模の地域性の強い不動産会社は情報力や営業力は劣るものの、親身になって顧客に対応する傾向があります。詳しくは大手不動産会社と地元不動産会社の違いを解説したページを参照してください。

» 仲介を依頼する不動産会社は大手が良い?地元が良い?

どちらにも長所・短所が存在するため、会社規模に関係なく不動産会社同士を比較することが売却において必要不可欠となります。

その比較方法には「不動産一括査定サイト」がおすすめです。不動産一括査定サイトは自分で不動産会社に足を運ぶ必要が無く、入力した不動産情報を元に不動産の査定額やマッチする業者を紹介してくれるサービスです。

まず不動産売却の初心者は、一括査定サイトでピックアップされた業者を”比較”するところから始めることで悪徳業者に引っかかるリスクは確実に低くなるでしょう。

まとめ

売却についての知識を身につけることが大切

不動産の売却を成功させるには、仲介会社に丸投げするのではなく「売り主」という自覚を持って売却についての知識を身につけることが大切です。そして、「悪徳業者を見分けること」をその第一歩としてください。

査定額の基準やその他の不明点があれば、迷わず各不動産会社の担当者に訪ねることをおすすめします。

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