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住宅ローン減税と不動産を売却するときの注意点

住宅ローン減税と不動産売却での注意点

マイホームを購入する際、一定の条件を満たすことで住宅ローン減税(控除)という制度を受けることができます。

しかし、過去に行った不動産の売却または今後の売却のタイミング次第では、この住宅ローン減税が受けられないこともあります。

そうならない対策として、住宅ローン減税の計算式や適用する際の不動産売却における注意点などを解説していきます。

住宅ローン控除とは

住宅ローン控除とは

住宅ローン控除とは、一定の期間中に居住した年数に応じて各年度の所得税から控除できる制度のことをいいます。

住宅を購入やリフォームなどを行った際に、銀行から返済期間が10年以上である住宅ローンを受けて住宅を購入した場合に適用されます。

住宅ローン控除の適用要件について

住宅ローン控除の適用要件について

住宅ローン控除の適用要件は、基本的には新築・中古住宅のどちらにしても大きな違いはなく、主に次のような要件が定められています。

  • 所得金額
  • 借入金などの償還期間
  • 居住する家屋の条件

ただし、中古住宅に関しては新築住宅の要件に加えて「満たす必要がある要件」があるため、新築と中古を区別して解説していきます。

新築住宅の適用要件

(1)ローン控除を適用する年度分の合計所得金額が3,000万円以下であること

合計所得金額が「3,000万円」を超える年度については、ローンを適用することができません。

(2)借入金の返済期間が10年以上あること

銀行などの金融機関から償還期間「10年以上」の住宅ローンを受けている必要があります。なお、勤務先から1%未満の金利で借りている場合や、知人などからの借り入れは住宅ローン控除の対象外となります。

(3)取得などの日から6ヵ月以内に居住すること

新築または取得の日から起算して「原則6ヵ月以内」に居住し、適用を受ける各年の「12月31日まで」引き続き住み続ける必要があります。

注文住宅に関しては、施行の変更などにより工期が大幅に伸びる可能性があるため、引渡しのスケジュールは余裕を持たせておく方がよいでしょう。

(4)床面積が50㎡以上であること・床面積の2分の1以上が自己居住用であること

床面積はパンフレットなどに記載されている数字ではなく、「登記上の面積」が適用されます。また、住居と店舗を併用した店舗併用住宅の場合、床面積の2分の1以上が自己居住用である必要があります。

中古住宅の適用要件

中古住宅の適用要件は、上記の新築住宅の要件に加えて「耐震性能」について満たさなければいけません。主な要件が以下の内容になります。

(5)木造なら「20年」、耐火建築物の場合は「25年以内」に建築されたものであること

中古住宅では耐震性能の確認が必要となります。なお、耐震性能については「築年数」での確認が可能であり、木造なら「20年」、耐火建築物なら「25年以内」というものです。

住宅ローン控除の計算式

住宅ローン控除の計算式

住宅ローン控除を適用した際、各年分の所得税から控除される金額の計算式はこちら。

ローン控除額 = 年末借入金残高 × 1%

上記の計算式から、具体的な計算方法を確認していきましょう。Aさんを例にしてみます。

  • 年収:600万円
  • 家族構成:妻、子1人
  • 年間所得税額:20万円
  • 年末時の住宅ローン残高:2,500万円

このケースでは、ローン控除額は2,500万円 × 1%という計算式から「25万円」が年控除額の上限となります。

ただし、Aさんは妻と子1人を扶養しているため、年間の所得税額が20万円となっており、控除上限額より5万円低くなっています。

少し前までは、所得税分の金額しか控除されない制度でしたが、改正により所得税から控除しきれなかった住宅ローン控除額を「翌年度の住民税」から最高136,000円を限度に一部控除される制度へと変更されました。

この場合、ローン控除額と所得税額の差である5万円分も住民税から控除され、結果的にAさんは上限25万円すべての控除を受けられるということです。

不動産売却との関係性・注意点

不動産売却との関係性・注意点

住宅ローン控除は、不動産売却のタイミング・その際の特例利用の有無によっては受けることができないため、注意が必要となります。

不動産売却には減税方法として『3,000万円の特別控除の特例』『軽減税率の特例』『買換えの特例』という特例があり、これらの特例を以下のタイミングで適用した場合は、住宅ローン控除の適用を受けることができません。

【過去】
控除の対象となる住宅に入居した年以前「3年間」に3つの特例のいずれかを適用した場合

【未来】
控除の対象となる住宅に入居した年の翌年・翌々年において、控除対象の住宅とその敷地以外の資産の譲渡に関して、3つの特例のいずれかを適用した場合

適用できない理由

不動産売却における3つの特例は、いずれも”大きな減税効果持っている”という共通点があります。その一方で、住宅ローン控除にも減税効果があり、タイミング次第では両方の減税効果を受けられることになってしまいます。

これを防ぐために不動産売却で特例を適用した場合、一定期間のあいだは住宅ローンとの併用が認められないことになっています。

ただし、上記で説明したタイミング以外であれば、不動産売却における特例と住宅ローン控除の併用は可能です。

まとめ

まとめ

不動産売買には細かい特例があり、複雑な仕組みになっています。今回、解説した「住宅ローン減税」は一般ユーザーが適用すべき特例だといえます。

ただし、不動産売却のタイミングや特例適用の有無次第では、受けることができない制度です。そのために、今一度、住宅ローン減税の内容や不動産売却との関係性について確認しておくと良いでしょう。

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