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マンションを売るならオリンピック前?東京五輪後の不動産相場を考察

マンションを売るならオリンピック前?東京五輪後の不動産相場を考察

2020年7月の東京オリンピック開催が近づくにつれ、特に都心部を中心とした不動産市況の景気変動は大きく、目が離せないものになっています。

マンションの価格推移は右肩上がりに上昇しているものの、巷では現況の不動産市場はそう長くは続かず「オリンピックまでに不動産を売ったほうが良い」と言われています。

果たしてそれは本当なのでしょうか?今回は、オリンピック後のマンション・不動産市場について、根拠と合わせて考察してみます。

オリンピック前までのマンション価格推移

オリンピック前までのマンション価格推移

現在のマンション価格相場は「最高水準」だと言われています。その根拠は、不動産経済研究所のデータから確認できます。

不動産経済研究所のデータでは、マンション価格は平成17年から全国的に右肩上がりに推移しており、平成27年には過去最高の価格帯推移を記録しています。

これが現在の不動産市況であり、”オリンピックバブル“とも呼ばれる所以です。もちろん、不動産の価格は多数の経済要因の動向によって形成されますが、オリンピックによる影響度は高いでしょう。

このままの推移で進んでいくのでは?と思う方もいるかもしれませんが、それはちょっと楽観的かもしれません。

実際には「すでに不動産価格のピークは経過しており、今後は不動産価格の相場は下落していく」と私は予想しています。

不動産価格の下落を予想させる4つの理由

不動産価格の下落を予想させる4つの理由

では、なぜオリンピック前後でそこまで不動産価格が下落すると予想できるのか、根拠を上げてみましょう。

①海外投資家の需要が減少する

オリンピック開催による東京エリアの不動産価格上昇を狙うのは、国内の投資家だけではありません。

首都圏のマンション価格が急激に値上がりしたのは、海外投資家がこぞって新築マンションを購入したことが影響しています。

海外投資家がこれ以上の値上がりを期待できないと考えれば、徐々に売りに転じていきます。売りに転じる海外投資家が増加すれば、不動産の価格は一気に急落することでしょう。

オリンピック後には多くの投資家が撤退するでしょうから、「相場が下がりきるオリンピック前の売却が望ましい」というわけです。

2018年6月15日に施行された「民泊新法(住宅宿泊事業法)」の影響も広がっています。首都圏で民泊事業を行っていた中国人投資家などが相次いで撤退の動きをみせているため、より一層の”投げ売り”がスタートするかもしれません。

②マンションの供給過多が起こる

各国選手の宿泊施設となる選手村が続々と建設されていますが、この宿泊施設はオリンピック後に分譲賃貸マンションとして市場に供給されることが予定されています。

東京・晴海のオリンピック選手村建設現場
東京・晴海のオリンピック選手村建設現場

昨年の東京23区の供給戸数が約1万6,000戸であるのに対し、選手村は約5,000戸もあります。これまでと比較すると過去最高の供給戸数となり、「供給過多」が見込まれます。

供給が需要を上回れば当然価格は下落していくため、不動産市場は売り手市場から買い手市場へと変化していくでしょう。

供給過多を促す要因として人口の減少も挙げられます。東京都総務局の統計「年齢区分別人口の推移」によると、東京オリンピック以降の人口減少が予測されていて、特にマンションの購入層である20代~40代が大幅に減少する見込みです。

東京都総務局 東京都男女年齢別人口の予測 表⑨をグラフ化

③新築の需要が高くなる

選手村などの宿泊施設が分譲賃貸マンションとして供給されることや、オリンピックに合わせた大規模マンションが建設されることにより、新築マンションが増加していきます。

つまり、新築物件であってもオリンピック後の相場下落は起こり得るのです。そうなれば、買い手は中古マンションよりも、買い時と言える新築マンションを選ぶでしょう。

必然的に中古マンションよりも新築マンションの需要が高くなり、中古物件の買い手数が少なくなることが懸念されます。

④金利上昇の可能性がある

ここ数年、不動産の成約件数が伸び続けていたのは「低金利」の存在があるからです。

しかし、オリンピックの経済効果でインフレが進み、政策が掲げているインフレ率2%が実現できれば金融緩和の必要性がなくなります。その後は金利上昇へと移っていく可能性が高くなるでしょう。

オリンピックが終了してすぐに金利が上昇するかは未確定ですが、金利が上がれば住宅ローン金利にも影響するため、不動産の成約件数は今後右肩下がりの推移になっていくでしょう。

オリンピック前の売り時はいつ?

オリンピック前の売り時はいつ?

「不動産を売るならオリンピック前」と言えども、オリンピックまではまだ時間があります。

マンション価格はピークに達した傾向があるものの、今年に入ってもまだ大きな相場下落はみられません。つまり、”売り時は今”ということになります。

下落が始まれば急激に価格が下がります。オリンピック開幕寸前まで様子を見るよりは、ピークを更新し続けている今のうちに売却したほうが良いでしょう。

戸建てについても、建築資材や人件費の値上がりに伴い、新築戸建て住宅の販売価格はやや上昇傾向です。これは中古戸建てに関しても同様ですので、この効果がある間に売却したほうが良いでしょう。

まとめ

オリンピック前に売却できるよう早めに動くべき

あらゆる観点から推測することで、オリンピック後の不動産市況を予想することができます。東京五輪後は不動産価格の変動が起こる可能性が極めて高いと言えるでしょう。

まだ大きな下落は確認できませんが、オリンピック前の売却を実現できるよう、早めに動くことをおすすめします。

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