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3,000万円特別控除の特例とは?制度の内容と手続きを解説

3,000万円特別控除の特例とは?制度の内容と手続きを解説

不動産を売却した際には譲渡所得税という税金が課されることになりますが、この課税を減税することができる制度として「3,000万円特別控除」というものがあります。

名前自体は聞き覚えがあるものの、制度概要や適用要件などの内容は知らない方も多いはず。不動産売却を検討しているなら、売却前にぜひ覚えておきましょう。

3,000万円特別控除とは?

3,000万円特別控除とは?

冒頭でもお伝えした通り、不動産を売却した際には譲渡所得税が課税されることになります。当然ですが、不動産は金額が大きい売買になるため、比例して課税額も高額になります。

そこで、不動産売却時に発生する税負担を抑える手段として注目したいのが、今回のテーマである「3,000万円特別控除」なのです。

この特例は、その名の通り譲渡所得から最高3,000万円を控除することができるため、譲渡所得税の負担を大幅に減らすことができるありがたい制度です。

3,000万円特別控除の適用例

イメージがつきづらいと思うので、具体的な控除の例を見てみましょう。

売却価格5,000万円・取得費1,000万円・譲渡費用250万円・所有期間5年超の物件の譲渡所得税は以下の通りです。

内訳特別控除の適用なし特別控除の適用あり
売却価格5,000万円5,000万円
取得費-1,000万円-1,000万円
譲渡費用-250万円-250万円
控除額0円-3,000万円
譲渡所得3,750万円750万円
譲渡所得税約750万円約150万円

上記のように、3,000万円特別控除の特例を適用した場合と適用無しの場合では、課税額に大きな差が出ることになるのです。

3,000万円特別控除の適用要件

3,000万円特別控除の適用要件

3,000万円特別控除は、どんな不動産売却でも利用可能な制度ではなく、いくつかの条件を満たす必要があります。適用要件についても確認しておきましょう。

所有者自ら居住していた家屋または家屋とその敷地や借地権も譲渡すること

3,000万円特別控除を適用するには、居住しなくなった日から起算して3年目の年における12月31日までに家屋を譲渡(売却)する必要があります。

また、家屋を取り壊した場合は次の要件を満たさなければいけません。

  • 取り壊してから1年以内に敷地の譲渡契約が締結され、居住しなくなった日から3年目の年における12月31日までに譲渡すること
  • 家屋の取り壊しから譲渡するまでの間、敷地を駐車場などのその他用途に利用しないこと

売却相手が親子や夫婦などの特別な関係でないこと

売却相手が直系血族や親族の場合、適正な金額で取引されない可能性もあるため、3,000万円特別控除の適用が認められません。

譲渡した日の前年及び前々年に本特例を利用していないこと

3,000万円特別控除は3年に1度の利用対象となっており、前年や前々年に利用していた場合は適用除外となります。

譲渡した居住用財産について、買換え特例や収容交換など、他の課税特例の適用を受けていないこと

譲渡所得が3,000万円を超える場合、3,000万円特別控除の特例と買換え特例のいずれかのみの適用となるため、どちらかを選択する必要があります。

特例を利用する場合の注意点

特例を利用する場合の注意点

3,000万円特別控除の正式名称は、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除の特例」といいます。

正式名称に「居住用財産を譲渡した場合~」とある通り、利用するためには売却対象となる不動産が“居住用財産”と判断される必要があります。

この観点から、3,000万円特別控除の特例を利用する場合の注意点も確認しておきましょう。

居住用財産と判断されるには

居住用財産に該当するか否かは、生活の拠点であったかどうか、本人と家族の日常生活の状況などから総合的に判断されるものです。

具体的には、急な転勤や病気で療養する期間だけ別の住宅で過ごしていた等、やむを得ない事情がある場合にも“居住用財産”と判断され、3,000万円特別控除の特例を利用することができます。

反対に、居住用財産と判断されない具体例としては以下のような家屋が該当します。

  • 本特例を受けることだけを目的にしたと認められる家屋
  • 別荘などの娯楽や趣味、保養のために所有する家屋
  • マイホームが完成するまでの仮住まいとして使った家屋、一時的な目的で使用した家屋

名義人が住んでいない場合でも適用できるケースがある

「生計を一つする親族」とは、両親や祖父母などの一緒に住んでいる家族のことをいいます。

また、名義人がその家に住んでいない場合でも、一定の要件を満たすことによって所有者の居住用の家として認められ、3,000万円特別控除を利用することができます。

一定の要件については、「その家は所有者が従来、所有者として住んでいた家であること」「その家は所有者が住まなくなった以降もその生計を一にする親族が引き続き居住用として住んでいること」などの要件が挙げられます。

控除を受けるための手続き

控除を受けるための手続き

3,000万円特別控除を受けるためには、譲渡した年の翌年2月16日から3月15日の間に「確定申告」することが必要となります。

会社勤めで普段の給与所得を会社が処理している場合でも、不動産譲渡所得の確定申告は別の手続きとして自ら行う必要があります。上記の期間中に必ず忘れずに行うようにしましょう。

確定申告の際に必要な書類

  • 譲渡所得の内訳書
  • 住民票の写し(住民票の写しが用意できない場合は、代わりに以下の書類を用意。)
  • 戸籍の附票の写し
  • 売却した家に住んでいたことを証明する書類(公共料金の領収証など)
  • 住民基本台帳に登載されていなかった事情を記載した書類

まとめ

3,000万円特別控除は大きな減税効果を持つ制度

今回紹介した3,000万円特別控除は、あくまで「特例」なので一定の要件を満たすことによって利用できる制度です。しかし、適用要件はそれほど厳しいものではなく、通常のマイホーム売却であればほとんどの売却で利用することができます。

3,000万円特別控除は大きな減税効果を持つ制度であるため、不動産売却の際に活用できるよう要件を満たしているか確認しておきましょう。

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