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不動産売却には税金がかかる!知っておきたい確定申告のこと

不動産売却にも税金がかかる!知っておきたい確定申告のこと

不動産を売却すると一定の税金が発生し、確定申告を行う必要があります。しかし、不動産売却に係る税金の種類や確定申告の手順は複雑で難しいもの。

だからといって、確定申告を怠ると延滞税の支払い請求が来てしまいます。不動産の売却をするなら、事前に税金と確定申告の仕組みを知っておくことが重要です。

このページでは、不動産を売却する前に必ず知っておくべき税金・確定申告の仕組みを解説していきます。

不動産売却の税金について

不動産売却の税金について

私たちがマイホームなどの不動産を売却することを専門用語で「譲渡」といい、さらに譲渡(売却)したことで得た利益を「譲渡益」といいます。不動産売却では、主にこの譲渡益に対して「所得税」と「住民税」が課税されることになります。

従って、たとえ今まで住んでいたマイホームを売却したとしても、儲けが発生すれば確定申告を行い「所得税」「住民税」というような税金を納税しなければいけません。

そのため、もし物件を2,000万円で売却できても、税金分を差し引くと手元に全額の2,000万円は残らない、ということをまず理解しておきましょう。

譲渡所得の計算方法について

不動産の売却にあたって、所得税の課税対象となるものを「譲渡所得」といい、譲渡所得は次のような計算式で求めることができます。

譲渡所得 = 譲渡価格 - (取得費 + 譲渡費用)

それぞれの項目を確認していきましょう。まず、「譲渡価格」とは不動産を売却した価格のことです。

取得費」とは不動産を取得した金額ではなく、対象の不動産から減価償却費を差し引いた金額のことをいいます。

減価償却費」は経年劣化を意味しています。建物などは時間の経過に伴って価値が下がっていくと考えられているため、譲渡所得の計算を行う際には、不動産を取得した金額から減価償却費を差し引いた金額で計算する必要があるのです。

最後に「譲渡費用」は、譲渡(売却)にかかった費用を意味しており、仲介会社に支払う仲介手数料などが代表的です。

税率は不動産の所有期間で決まる

税率は「不動産の所有期間」で決まる

不動産を売却する際に課税される「所得税」と「住民税」は、対象となる不動産を”所有していた期間”によって乗じる税率が異なります。具体的には、譲渡した年の1月1日において所有期間が「5年を超えているか否か」で区別します。

5年を超えている場合は長期譲渡所得として計算し、5年以下の場合は短期譲渡所得として計算します。そして、税率は次のようになります。

  • 長期譲渡所得:所得税15.315% 住民税5%
  • 短期譲渡所得:所得税30.63% 住民税9%

つまり、不動産を3,000万円で売却したとしても、納税額は所有期間によっておよそ600万円近くも変わることになります。

このように、短期所有で不動産を売却すると高い税率で課税されることになるため、あえて長期譲渡になるように売却時期を調整するのも良いでしょう。

軽減税率の特例・特別控除について

私たちにおける不動産の売却とは、一般的にマイホームの売却を示します。マイホーム売却の場合ではいくつかの特例があり、特例を受けることで税率の負担が軽減されるようになります。

まず、”所有期間10年超え”という一定の条件を満たすことで所得税・住民税の税率が軽減される「軽減税率の特例」を受けることができます。

また、自宅の住み替えで不動産を売却する場合は、譲渡所得から3,000万円を控除することができます。これを「3,000万円の特別控除の特例」といいます。

マイホームの売却で譲渡所得が3,000万円を下回るケースでは「所得税・住民税が課税されない」ということになります。ただし、3,000万円の特別控除の特例と軽減税率の特例は併用することができないので注意しましょう。

不動産売却で赤字が出るとどうなる?

不動産売却で赤字が出るとどうなる?

不動産を売却した際に、必ず利益が生まれるとは限りません。なぜかというと、不動産市場は一定ではなく、景気や時期などの要因によって価格が変動するため、購入した価格よりも売却価格が値下がりすることもあるからです。

このように、不動産を売却することによって赤字となることを、譲渡所得ではなく「譲渡損失」といいます。

もし、マイホームの売却で譲渡損失が生じた場合は、その金額を同年の「給与所得」などの他の所得から差し引くことができます。

この制度を「損益通算」といい、さらに他の所得から差し引いても損失額が上回る場合は、「譲渡の年の翌年以後3年以内」に限り損失額を繰り越すこと(繰越控除)が可能です。

損益通算は優れた制度ではありますが誰でも利用できるわけではなく、「所有期間5年超え」などの要件を満たす必要があるので、事前に確認しておくようにしておきましょう。

まとめ

マイホームの売却は特例などを上手く利用しよう

不動産は売却価格が大きいこともあり、課税される税金額も大きいものになるということを知っておきましょう。

また、売却にあたっては「所有期間」が発生する税率と関係してくるので「所有期間が4年の場合は、あと1年待ってから売却する」などの調整をおすすめします。そして、マイホームの売却は特別控除の特例などを上手く利用すると良いでしょう。

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