マネーポスト不動産売却

不動産売却を成功させるための完全マニュアル

瑕疵担保責任とは?不動産の売り主が負う責任と対処法

瑕疵担保責任とは?不動産の売り主が負う責任と対処法

マンションなどの不動産を売却する際、売主が負う責任として「瑕疵担保責任」があります。瑕疵担保責任は売買金額が大きくなる不動産取引には欠かせない事項であり、不動産を売却する予定があるならば必ず知っておきたい内容です。

不動産の売却活動をスタートする前に、瑕疵担保責任の内容とその範囲・期間について理解しましょう。

瑕疵担保責任とは?

瑕疵担保責任とは?

売買対象となった不動産に欠損が確認された場合に、買主が売主に対して契約の解除や損害賠償を請求できることが民法で定められており、これを「瑕疵(かし)担保責任」といいます。

一般的に欠陥やキズなどが「瑕疵」に該当しますが、建物や土地に関する欠陥不具合は見ただけでは確認することが難しいものが多くあります。

例えば、雨漏りシロアリ被害といった建物に関する欠陥のように、 売主が瑕疵を把握しないまま売却して買主が購入後に瑕疵を発見した場合の「隠れた瑕疵」は瑕疵担保責任の対象となります。

ただし、あくまで瑕疵担保責任に該当するのは「隠れた瑕疵」に係るものであり、瑕疵を故意に隠していた場合は別の責任を追及されることになるので注意しましょう。

瑕疵の種類

瑕疵の種類

不動産取引における瑕疵の代表的なものといえば雨漏りやシロアリ被害といったものですが、他にはどのようなものが思いつきますか?

瑕疵の種類は「物理的瑕疵」「心理的瑕疵」「法律的瑕疵」の3つに分類することができます。

物理的瑕疵

シロアリによる被害や雨漏り、耐震強度不足、土壌汚染などの物件が抱える欠陥は「物理的瑕疵」に分類されます。

これらは売買時点での確認が難しく、買主がリフォームなどを行う際に発見されることが多いです。

心理的瑕疵

過去に殺人や自殺があったとされる、いわゆる事故物件は「心理的瑕疵」に分類されます。

心理的瑕疵は賃貸契約でも問題視されていますが、人によって感じ方が異なるので判断が難しい瑕疵です。

法律的瑕疵

権利が存在していない場合や、他権利により規制・制限を受ける場合は「法律的瑕疵」に分類されます。

また、法律上の規制による制限もあり、一般の人には確認のできない瑕疵です。

売主が瑕疵担保責任を負う期間

売主が瑕疵担保責任を負う期間

瑕疵担保責任について気になるのが「責任を負う期間」です。売主はいつまでこの責任を負うのでしょうか?

民法によれば、買主が瑕疵の存在を知ってから「1年以内」に申し出れば、売主は瑕疵担保責任を負わなければならないものとしています。

しかし、その瑕疵が売買前にあったものなのか、または購入後にあったものなのか、判断材料がなければ区別するのは非常に困難なものですよね。

民法に定められている通りに適用されると、引渡しから何年経過しても売主が責任を負うことになり、売買における売主の責任が大きくなってしまいます。

そのため、売主が”個人”の場合は売買契約時の際に、瑕疵担保責任の期間を「2~3ヵ月程度」に設定し、売主の責任負担を軽減させることが一般的です。

売主が”不動産会社”の場合は、宅建業法により責任期間を「2年以上」に設定しなければいけません。

瑕疵担保責任への対処法

瑕疵担保責任への対処法

瑕疵担保責任を負う期間を短く設定したとしても、期間中に瑕疵が見つかれば売主が責任を負うことになります。

これでは売買に不安が残るため、売主の瑕疵担保責任は「既存住宅売買瑕疵保険」で補うことができます。これは住宅瑕疵担保保険であり、売主が検査機関に検査を依頼し、瑕疵担保責任による責任負担を”保険金”で支払えるというものです。

保険の対象は住宅の柱や壁などの「構造耐力上主要な部分」、窓や屋根などの「雨水の侵入を防止する部分」などの範囲に規定されており、保険期間は1年間~5年間。保険金の支払い上限額は500万円~1,000万円となっています。

このような瑕疵保険サービスを活用すれば、安心・安全に不動産売却を行うことができますね。

不動産会社の保証サービスを活用する

上記以外にも、不動産会社によっては瑕疵担保責任の保証サービスを行っていることもあります。保証サービスの内容は、瑕疵による補修費用を不動産会社が代わりに負担するというものです。

保証期間は「約2年間」で瑕疵保険よりもやや短いものの、瑕疵担保責任の期間の2~3ヵ月程度は売主の瑕疵担保を保証し、その後の期間は買主のリスクを保証するので効率の良いサービスだと言えます。

ただし、保証の上限額は500万円未満になるケースが多く、瑕疵保険に比べると劣ってしまうため、補修費用が大きくなる事例では保証しきれない可能性が懸念されます。

まとめ

不動産を売るなら瑕疵担保責任の内容を理解しよう

不動産売買における瑕疵担保責任とは、「発見できない瑕疵があれば、取引後だとしても売主が責任を取るもの」ということです。マンション売却の場合は、共有部分の瑕疵であっても売主負担となるので注意が必要です。

不動産売却の際は瑕疵担保責任の内容や範囲を理解し、保証サービスなどの活用も考えておくようにしましょう。

▼もっと高く売れるかも?不動産一括査定のススメ
不動産査定を使ってみよう!

不動産査定をどこに依頼しようか迷っている方に、マネーポスト不動産売却が提案したい解決方法があります。それは、2つ以上の不動産査定サイトを組み合わせて使うことです。

不動産一括査定サイトには、提携社数が多いものや大手に特化したもの、マンションに特化したものなど、それぞれに特色があります。査定は無料ですし、各サイトの特色を活かすなら、どれか1つだけに絞る必要は無いと思いませんか?

おすすめの組み合わせは、国内最大級の「イエウール」と大手に特化した「すまいValue」です。この2つを使うことで以下のようなメリットが得られます。

  • 提携社数トップの「イエウール」で大手~中小の幅広い一括査定
  • 三井のリハウスや住友不動産販売など「すまいValue」にしかない大手6社の一括査定
  • 最大で12社からの査定結果が得られる。両サイトとも査定申込み時に不動産会社を選択できるので、多いと感じるなら減らすこともできる
  • 備考欄に「メール連絡希望」の旨を入れれば電話が鳴りすぎることはない

もちろん、入力の手間がかかるというデメリットはありますが、1サイトの入力にかかる時間は1分ほどです。

首都圏エリア(東京・神奈川・千葉・埼玉)の不動産売却なら、片手仲介を宣言しているソニー不動産にも合わせて査定依頼をしておけば万全でしょう。

大切なあなたの不動産を売るのですから、複数サイトで査定を行って査定内容に幅を持たせましょう。

▼不動産査定をするならココがおすすめ

利用者最多の不動産一括査定サービス「イエウール」。物件情報の入力画面はわずか60秒で入力できるほどわかりやすく簡単です。

悪徳業者を排除した全国1,700社以上の厳選した不動産会社から最大6社に査定依頼ができるので、一括査定にありがちなしつこい営業を避けたいならイエウールが断然おすすめです。

大手不動産会社6社が参加する不動産売却ポータルサイト「すまいValue(バリュー)」。

小田急不動産、住友不動産販売、東急リバブル、野村不動産アーバンネット、三井不動産リアルティ、三菱地所ハウスネットという国内最大手の6社に一括見積もりが可能です。

大手ならではの安心さと売却力を重視する方は、このすまいValue(バリュー)がおすすめです。

ソニーグループが運営する不動産仲介会社「ソニー不動産」。売却エージェント制度を導入し、片手仲介を宣言しています。

東京・神奈川・千葉・埼玉の不動産を売却するなら、ソニー不動産にも合わせて査定依頼をしておきましょう。