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投資用マンションってなんだ?居住用との違いと収益のしくみ

投資用マンションってなんだ?居住用との違いと収益のしくみ

同じマンションでも、日常生活で住むためのものを「居住用マンション」、不動産に投資して利益を得るためのものを「投資用マンション」、と区別して扱うことがあります。

不動産投資が話題にのぼることも多い中、マンション投資に興味を持っている人も多いのではないでしょうか。今回は、投資用マンションの特徴や収益のしくみを解説していきます。

投資用マンションとは?

投資用マンションとは?

投資用マンションとは、自らが居住するわけではなく、第三者に貸し出して賃料収入を得たり、売却して売却益を得るために所有するマンションのことを意味します。

当初は賃料収入目的でマンションを購入した場合でも、後から自分の居住用マンションとして住むことも可能です。逆に、いま住んでいるマンションを第三者に貸し出して投資用マンションにすることも可能です。

つまり、「居住用」「投資用」というような区別をしているものの、所有者の目的によって途中で変わることもあるということです。

投資用マンションの収益モデル

投資用マンションの収益モデル

投資用マンションは”投資用”という名前からも、投資収益を目的としたマンションだということがわかります。

投資用マンションには収益を獲得するための方法が2種類あり、狙う収益によって購入するマンションの種類や規模などが変わってきます。

インカムゲイン

マンションを所有しながら第三者に貸し続ける限り、賃料収入という形で収益を獲得することができます。

このようにマンションを所有して得られる収益のことをインカムゲインといいます。

キャピタルゲイン

購入した時点のマンション価格よりも高値で売却できれば、売却益という形で利益を獲得することができます。

このようにマンションを売却して得られる利益のことをキャピタルゲインといいます。

投資用マンションの種類

投資用マンションの種類

投資用マンションには、大きく区別すると「区分所有タイプ」と「マンション1棟タイプ」があります。

さらに、区分所有タイプには「ワンルーム型」と「ファミリー型」に分けられます。

区分所有ワンルームタイプ

区分所有のワンルームタイプは、間取りや専有面積の関係から価格帯が安いため、初期費用を抑えられるメリットがあります。

また、ワンルームの賃貸需要は高いため、入居者が比較的見つかりやすく空室リスクも軽減しやすいといえます。需要が高ければ、売りたいときに売りやすいという利点もあります。

ただし、単身者向けは退去までの期間が早い傾向があります。適正な賃料設定ができないと、空室状態が続いてしまうというデメリットが発生します。

区分所有ファミリータイプ

区分所有のファミリータイプは、2~3LDKタイプの間取りで主に家族をターゲットにしたものです。ワンルームに比べると価格帯が高くなり、初期費用の面では大きなデメリットになります。

その反面、メインターゲットが家族層ということもあり、入居が決定すれば長期契約を見込めるので安定した運用が可能です。

マンション1棟タイプ

マンション1棟タイプは、1室だけを対象とする区分所有とは違い、マンション1棟そのものを投資用にすることです。

部屋数が多くなるとインカムゲインによる収入は大きくなりますが、高額な初期費用はもちろん、マンション全体の修繕管理や入居者の募集管理なども必要になってきます。一般ユーザーには難易度が高すぎるため、投資家向けの投資方法といえます。

投資用マンションの利回りの計算方法

投資マンションの利回りの計算方法

投資用マンションを選ぶときの重要な指標に、「利回り」があります。利回りの数値から、投資した金額に対してどの程度の収益を見込めるかを計算することができます。

利回り計算式は以下の通り、簡単なので覚えておくと良いでしょう。

表面利回り = 年間家賃収入金額 / 物件価格 × 100

投資用マンションの利回り数値は、市場的には3~25%前後。物件ごとのバラつきが大きくなっています。

地価等の影響でマンション価格が高い都心部では利回り数値が低く、都心部から離れた地方マンションで築年数が古ければ利回り数値が高くなる傾向がみられます。

利回りが高ければ収益が出やすいというわけではなく、一般的には利回りとリスクは比例しています。リスクの高い投資用マンションほど利回りが高い、と考えておくと良いでしょう。

まとめ

マンション投資は難易度が高い

マンション投資では、インカムゲインなら借主がいなければローンを払い続けるだけの赤字運営、キャピタルゲインなら不動産市場の動向を見抜けるだけの実力や経験なければ売却損が出るでしょう。

投資用マンションの運用は、居住用マンションの購入とは別物。株式などと同じく立派な不動産投資だということを頭に入れておきましょう。

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