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リバースモーゲージで老後は安泰か?仕組みとリスクを解説

リバースモーゲージで老後は安泰か?仕組みとリスクを解説

リバースモーゲージとは、持ち家を担保にして金融機関から老後資金を借りられる貸付制度のこと。これだけなら通常の融資との違いは感じられませんが、大きく違うのはその”返済方法“です。

今回は、老後資金の解決策ともなり得る、リバースモーゲージの仕組みやリスクについて解説していきます。

リバースモーゲージとは

リバースモーゲージとは

老後資金の準備の手段として注目を集めている「リバースモーゲージ」。その特徴は融資の返済方法にあります。

通常の融資なら、債務額を減らすために毎月一定額を返済していく必要があります。しかし、リバースモーゲージでは毎月の返済無しに融資を受け続けることが可能なのです。

なぜなら、リバースモーゲージは担保となる不動産で一括返済を実行する仕組みだからです。融資の返済タイミングは、”債務者の死亡後“となります。

つまり、リバースモーゲージは、持ち家を担保にして毎月の返済を必要としない融資(※1)を受けられ、その代わりに債務者の死亡後に抵当対象となる不動産が売却され、債務回収が実行されるシステムというわけです。(※1 金利のみ返済する場合もあります)

リバースモーゲージのメリット

リバースモーゲージのメリット

不動産を購入する理由のひとつに「資産」として残ることが挙げられます。配偶者や子どもに相続できるメリットもありますが、ただ単に住み続けるだけでは所有する本人は「資産」としての恩恵をあまり受けられないのが事実です。

資産を現金化するには「売却」してしまうのが主な方法ですが、リバースモーゲージでは自宅を売却せずに資産を現金化しながら住み続けられる点が最大のメリットでしょう。

月々返済する必要がない

通常のローンと違い、月々の返済が不要であることもメリットです。貯蓄や公的年金だけでは老後生活に不安を感じているなら、リバースモーゲージの月々返済が不要という制度は非常に効果的なものです。

また、リバースモーゲージは住宅ローンとは異なり、高齢者でも利用できる制度です。老後資金の問題を解決できる有効的な手段となることが期待されています。

リバースモーゲージのリスクと注意点

リバースモーゲージのリスクと注意点

リバースモーゲージのメリットだけを見ると、非常にすばらしい制度に感じます。ただし、リスクや注意点を知ったうえで利用しなければ、大きな誤算が発生することになります。

利用年数のリスク

リバースモーゲージは、契約者の死亡後に抵当目的となる不動産を売却し、債務回収することを前提とした制度です。

融資期間は「終身契約」や「20年」など金融機関によって変わります。融資期間が短い契約では、利用者が期間を超えて長生きしまうこともあるでしょう。

利用年数が想定以上の長期的になると、融資額が担保となる不動産の評価額をオーバーして”担保割れ“が発生してしまいます。

返済が難しいと判断されると、債務回収のための抵当権が実行され、利用者は自宅と融資を同時に失ってしまう事態もあり得るのです。

不動産評価額の変動リスク

受けられる融資額は契約時の不動産評価額に応じて設定されますが、不動産の評価額は経済や市況の変化とともに変動するものです。

リバースモーゲージの契約後に不動産の価値が大きく下落すれば、不動産の評価額も必然と低下することになります。この場合も”担保割れ”の可能性があります。

もし不動産評価額がリバースモーゲージ契約時よりも下がってしまった場合、「融資限度額の減額」や「契約期間中の一部元本返済」といった対応が必要になるかもしれません。

担保条件が限定的

不動産評価においては経年劣化が大きい建物についての評価は小さく、経年劣化のない土地に評価の比重をおいています。そのため、リバースモーゲージの担保条件は「戸建て」に限定されてしまう傾向が強くなっています。

とは言え、最近では都心部を中心にマンション需要が徐々に高くなってきているため、マンションも担保対象とする金融機関は増えつつあります。マンション保有者からのニーズも高まり、今後は更なる制度変更を期待できるかもしれません。

まとめ

日本はまだまだリバースモーゲージに対する保証や関心が薄い

リバースモーゲージ制度が進んでいるアメリカでは、政府による保証も取り入れられています。その点では、日本はまだまだリバースモーゲージに対する保証や関心が薄く、今回解説したようなリスクが補いきれていません。

不動産売却との利用を比較検討するなら、リバースモーゲージの問題点を十分に吟味して選択していく必要があるでしょう。

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