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媒介契約はどれが良い?不動産売却の専属専任・専任・一般の違い

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一般的に、家や土地などの不動産を売却する際は、不動産会社と媒介契約(ばいかいけいやく)というものを結んで仲介の依頼をすることになります。

媒介契約には3種類あり、契約によってサービス内容などが異なるため、契約内容を正しく把握しておくことが大切です。

今回は、媒介契約それぞれの特徴やメリット・デメリットについて解説します。ご自分の売却に合った媒介契約を選べるようにしておきましょう。

媒介契約(ばいかいけいやく)とは

媒介契約(ばいかいけいやく)とは

「媒介(ばいかい)」とは、不動産会社が建物や土地の売買・賃借・交換などの取引に際して、売主と買主の仲介役を担って売買契約または賃貸借契約が成立するように進めていくことを示します。

そして、売買を成立させるために結ぶ契約が「媒介契約」です。この媒介契約は、不動産売買に関するトラブルを未然に防いで安全な取引が行われることを目的としており、宅地建物取引業法による法律で定められています。

3種類の媒介契約

媒介契約の種類には、「一般媒介契約」「専属媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。

これら3種類の媒介契約にはそれぞれに特徴があり、契約を結ぶ種類によっては売却内容に大きな差が出ることもあります。

例えば、複数の不動産会社と媒介契約が結べるかどうかの「複数契約の可否」や、売主が自分で見つけた買い手と直接契約できるかどうかの「自己発見取引の可否」などがあります。

選択した媒介契約によって契約内容に差が生まれ、メリット・デメリットに繋がることになります。したがって、媒介契約ごとの特徴や制約などをしっかり理解した上で、契約を選ぶことが大切です。

専属専任媒介契約(せんぞくせんにんばいかいけいやく)

専属専任媒介契約(せんぞくせんにんばいかいけいやく)

専属専任媒介契約(せんぞくせんにんばいかいけいやく)は、売り主が1社のみの不動産会社としか媒介契約を結べない「複数契約禁止」の契約にあたります。

また、売主が自分で見つけた買い手とも直接契約することができない「自己発見取引禁止」でもあります。

売り主は、必ず媒介契約を結んだ1社の不動産会社を介して売買契約を行うことが、この専属専任媒介契約の特徴です。

不動産会社側にも制約があり、媒介契約成立日から起算して5日以内に不動産流通機構のREINS(レインズ)へ、対象となる不動産情報を登録する義務があります。

さらに、不動産会社は依頼者に対して1週間に1回以上の頻度で、仲介業務の処理状況を報告することも義務付けられています。

専属専任媒介契約のメリット

この契約のメリットとしては、「不動産会社が積極的に営業活動を行ってくれる」ということが挙げられます。

専属専任媒介契約の有効期間は最大3ヵ月となっており、期間内に売買成立させなければ依頼者が別の不動産会社と契約する可能性があるからです。

不動産会社は仲介による仲介手数料が欲しいため、他の媒介契約に比べると販売活動に力を注ぐ傾向があると言えます。

専属専任媒介契約のデメリット

複数契約が制限されていることで、不動産会社が売主・買主の両方からの仲介手数料を得るために「囲い込み」を行うリスクがあるということがデメリットとなるでしょう。

専属媒介契約(せんにんばいかいけいやく)

専属媒介契約(せんにんばいかいけいやく)

専属媒介契約(せんにんばいかいけいやく)は、1社としか媒介契約を結ぶことができず、同時に他の不動産会社に依頼することができない「複数契約禁止」です。

ただし、専属専任媒介契約とは異なり、自分で見つけた買い手と不動産会社を介さず契約できる「自己発見取引」が可能であることが特徴です。

不動産会社側は媒介契約成立日から起算して7日以内にREINS(レインズ)への登録義務があり、依頼者に対して2週間に1回以上の頻度で仲介業務の処理状況を報告することが義務付けられています。

専属媒介契約のメリット

専属媒介契約のメリットは、不動産会社からの仲介業務報告を聞きつつも好条件な買い手を見つけた際にはそちらと契約できる、融通が効く点が挙げられます。

そのため、専属専任媒介契約よりも専属媒介契約のほうが選ばれやすい傾向があります。また、専属媒介契約の有効期間も最大3ヵ月です。

専属媒介契約のデメリット

複数契約禁止の制約が付いてしまうため、専属専任媒介契約と同じように「囲い込み」に遭ってしまうリスクがデメリットになるでしょう。

一般媒介契約(いっぱんばいかいけいやく)

一般媒介契約(いっぱんばいかいけいやく)

一般媒介契約(いっぱんばいかいけいやく)は、同時に複数の不動産会社との媒介契約が可能で、自分で見つけた買い手と契約することも可能です。

また、定期業務報告やREINSへの登録義務が無い点も上記2種類の契約とは大きく違ってきます。

一般媒介契約の契約方法には「明示型」と「非明示型」があり、明示型の場合は売主が他の不動産会社との媒介契約の状況についてREINSへの通知義務があります。

明示型
他にどの不動産会社へ仲介を依頼しているか通知する義務があります。

非明示型
どの不動産会社へ仲介を依頼しているか通知する義務がありません。

一般媒介契約のメリット

一般媒介契約のメリットは、複数の不動産会社へ依頼できるため買い手の幅が広がるということが挙げられます。

不動産会社側からすると他社よりも先に買い手を見つけなければ仲介手数料を得ることができないため、営業活動が活発になる傾向があります。

一般媒介契約のデメリット

競争が発生しないようなニーズが少ない物件の場合、不動産会社側は仲介手数料を得られる可能性が低くなるために営業活動が疎かになってしまうデメリットが考えられます。

また、定期業務報告も義務付けられていないということで、仲介業務の状況が把握できない点もデメリットだと言えるでしょう。

媒介契約を結ぶときの注意点

媒介契約を結ぶときの注意点

媒介契約を結ぶときは、契約前にあらかじめ「希望条件」「仲介業務の内容」「仲介手数料」の詳細を確認しましょう。

契約を締結した後では、希望条件が通らないことやイメージする仲介業務の内容が異なっていても、契約内容を変更できない可能性があります。

不動産会社と一緒に確認を取ることでリスク回避にもなるので、必ず行っておくべき内容です。

売主側の希望条件を提示する

売却価格や売却時期など、売主が希望する条件を不動産会社に対して提示することは重要なポイントです。

通常は広告活動を通じて買い手を探しますが、「マンションを売り出していることを知人に知られたくない」といったケースもあるでしょう。そんなときも、希望をきちんと伝えておけば、控えめな広告で売却活動を行うことも可能です。

また、売却に係る希望条件が明確になれば不動産会社の作業効率も上がるため、お互いに必要な意見交換だと言えるでしょう。

希望条件の数や内容次第では不動産会社に承諾してもらえない可能性もあります。前もって希望条件に優先順位をつけておくことをおすすめします。

仲介業務の内容を確認する

仲介業務の内容は不動産会社ごとに異なるため、不動産会社が行う仲介業務の内容についての説明を媒介契約前に確認しておきましょう。

多少の相違であれば売却全体に大きな影響はありませんが、中には重要度の高いサービスが業務内容に含まれていないこともあるので個別に確認しましょう。

販売活動の内容

まずは、「販売活動」の内容確認が最優先です。

上記の媒介契約の種類で解説したように、一般媒介契約ではレインズへの登録義務はなく”任意”となっています。レインズへの登録が行われるよう申し出て、契約事項にレインズ登録を明記するようにしましょう。

レインズへの登録がなければ市場における流通性がかなり劣ってしまうため、売却期間を長引かせる要因となってしまいます。

そのほか、広告活動(ネット掲載の内容)についても、どのような販売活動が行われるか確認しましょう。

活動報告の内容

どのような活動をしたか報告してもらう、「活動報告」の内容確認も重要です。

こちらも一般媒介契約では売主に対する報告が義務付けられていないので、事前に報告を要求する必要があります。

専任契約の場合は、定期的な報告義務があるものの、実際にどのような報告内容が行われるのか確認しておきましょう。

仲介手数料の確認

仲介手数料は、宅建業法により「不動産会社が受け取れる上限額」が定められています。法令で定められた上限額を超えて請求された場合、不動産会社側の法令違反なので売主側は応じる必要はありません。

仲介手数料の上限額(税抜き価格)は以下の通りです。

  • 取引額200万円以下:取引額×5%
  • 取引額200万円超~400万円以下:取引額×4%+2万円
  • 取引額400万円超:取引額×3%+6万円

また、仲介手数料は「売買契約が成立したとき」に発生する費用ということもあり、媒介契約締結時点で請求された場合も売主側は応じる必要はありません。

仲介手数料の扱いに問題のある不動産会社だと発覚した際は契約を避けるようにして下さい。

仲介手数料の支払い時期に関しては、売買契約成立時に全額または売買契約成立時と引渡し時半額ずつ分けて支払うパターンがあります。一般的には半額ずつ分けて支払う方法が採用されていますが、どちらを採用するか不動産会社と取り決めておくと良いでしょう。

まとめ

媒介契約の種類が売却の成功を左右する

不動産売却では、売り出してからの売却活動が重視されがちですが、実際にはその前に計画性や方向性を決める媒介契約の内容こそ重視すべきポイントなのです。

媒介契約の種類ごとの特徴を理解しつつ、媒介契約に際しての注意点を踏まえて不動産売却に臨んでください。

最後に、それぞれの媒介契約の違いを一覧表にまとめましたので再確認してみてください。

媒介契約専属専任媒介契約専任媒介契約一般媒介契約
契約期間最大3ヶ月最大3ヶ月規定なし
(一般的には3ヶ月)
REINS登録5日以内に登録7日以内に登録登録義務なし
販売状況報告1週間に1回以上2週間に1回以上規定なし
複数契約
自己発見取引

ニーズのある物件なら需要による競合が見込まれるため、多くの買い手の目に留まりやすい「一般媒介契約」がおすすめです。

ただし、売却のスピードを重視するなら「専属媒介契約」または「専属専任媒介契約」を選択したほうが良いでしょう。

媒介契約の種類が売却の成功を左右するのはもちろんですが、依頼する不動産会社選びの大切さもお忘れなく。不動産売却時は不動産一括査定サイトを利用して、自分に適した不動産会社を選ぶようにしましょう。

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