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媒介契約はどれが良い?不動産仲介の専属専任・専任・一般の違い

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一般的に、家や土地などの不動産を売却する際は、不動産会社と媒介契約(ばいかいけいやく)というものを結んで仲介の依頼をすることになります。

媒介契約には3種類あり、契約によってサービス内容などが異なるため、契約内容を正しく把握しておくことが大切です。

今回は、媒介契約それぞれの特徴やメリット・デメリットについて解説します。ご自分の売却に合った媒介契約を選べるようにしておきましょう。

媒介契約(ばいかいけいやく)とは

媒介契約(ばいかいけいやく)とは

「媒介(ばいかい)」とは、不動産会社が建物や土地の売買・賃借・交換などの取引に際して、売主と買主の仲介役を担って売買契約または賃貸借契約が成立するように進めていくことを示します。

そして、売買を成立させるために結ぶ契約が「媒介契約」です。この媒介契約は、不動産売買に関するトラブルを未然に防いで安全な取引が行われることを目的としており、宅地建物取引業法による法律で定められています。

3種類の媒介契約

媒介契約の種類には、「一般媒介契約」「専属媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。

これら3種類の媒介契約にはそれぞれに特徴があり、契約を結ぶ種類によっては売却内容に大きな差が出ることもあります。

例えば、複数の不動産会社と媒介契約が結べるかどうかの「複数契約の可否」や、売主が自分で見つけた買い手と直接契約できるかどうかの「自己発見取引の可否」などがあります。

選択した媒介契約によって契約内容に差が生まれ、メリット・デメリットに繋がることになります。したがって、媒介契約ごとの特徴や制約などをしっかり理解した上で、契約を選ぶことが大切です。

専属専任媒介契約(せんぞくせんにんばいかいけいやく)

専属専任媒介契約(せんぞくせんにんばいかいけいやく)

専属専任媒介契約(せんぞくせんにんばいかいけいやく)は、売り主が1社のみの不動産会社としか媒介契約を結べない「複数契約禁止」の契約にあたります。

また、売主が自分で見つけた買い手とも直接契約することができない「自己発見取引禁止」でもあります。

売り主は、必ず媒介契約を結んだ1社の不動産会社を介して売買契約を行うことが、この専属専任媒介契約の特徴です。

不動産会社側にも制約があり、媒介契約成立日から起算して5日以内に不動産流通機構のREINS(レインズ)へ、対象となる不動産情報を登録する義務があります。

さらに、不動産会社は依頼者に対して1週間に1回以上の頻度で、仲介業務の処理状況を報告することも義務付けられています。

専属専任媒介契約のメリット

この契約のメリットとしては、「不動産会社が積極的に営業活動を行ってくれる」ということが挙げられます。

専属専任媒介契約の有効期間は最大3ヵ月となっており、期間内に売買成立させなければ依頼者が別の不動産会社と契約する可能性があるからです。

不動産会社は仲介による仲介手数料が欲しいため、他の媒介契約に比べると販売活動に力を注ぐ傾向があると言えます。

専属専任媒介契約のデメリット

複数契約が制限されていることで、不動産会社が売主・買主の両方からの仲介手数料を得るために「囲い込み」を行うリスクがあるということがデメリットとなるでしょう。

専属媒介契約(せんにんばいかいけいやく)

専属媒介契約(せんにんばいかいけいやく)

専属媒介契約(せんにんばいかいけいやく)は、1社としか媒介契約を結ぶことができず、同時に他の不動産会社に依頼することができない「複数契約禁止」です。

ただし、専属専任媒介契約とは異なり、自分で見つけた買い手と不動産会社を介さず契約できる「自己発見取引」が可能であることが特徴です。

不動産会社側は媒介契約成立日から起算して7日以内にREINS(レインズ)への登録義務があり、依頼者に対して2週間に1回以上の頻度で仲介業務の処理状況を報告することが義務付けられています。

専属媒介契約のメリット

専属媒介契約のメリットは、不動産会社からの仲介業務報告を聞きつつも好条件な買い手を見つけた際にはそちらと契約できる、融通が効く点が挙げられます。

そのため、専属専任媒介契約よりも専属媒介契約のほうが選ばれやすい傾向があります。また、専属媒介契約の有効期間も最大3ヵ月です。

専属媒介契約のデメリット

複数契約禁止の制約が付いてしまうため、専属専任媒介契約と同じように「囲い込み」に遭ってしまうリスクがデメリットになるでしょう。

一般媒介契約(いっぱんばいかいけいやく)

一般媒介契約(いっぱんばいかいけいやく)

一般媒介契約(いっぱんばいかいけいやく)は、同時に複数の不動産会社との媒介契約が可能で、自分で見つけた買い手と契約することも可能です。

また、定期業務報告やREINSへの登録義務が無い点も上記2種類の契約とは大きく違ってきます。

一般媒介契約の契約方法には「明示型」と「非明示型」があり、明示型の場合は売主が他の不動産会社との媒介契約の状況についてREINSへの通知義務があります。

明示型
他にどの不動産会社へ仲介を依頼しているか通知する義務があります。

非明示型
どの不動産会社へ仲介を依頼しているか通知する義務がありません。

一般媒介契約のメリット

一般媒介契約のメリットは、複数の不動産会社へ依頼できるため買い手の幅が広がるということが挙げられます。

不動産会社側からすると他社よりも先に買い手を見つけなければ仲介手数料を得ることができないため、営業活動が活発になる傾向があります。

一般媒介契約のデメリット

競争が発生しないようなニーズが少ない物件の場合、不動産会社側は仲介手数料を得られる可能性が低くなるために営業活動が疎かになってしまうデメリットが考えられます。

また、定期業務報告も義務付けられていないということで、仲介業務の状況が把握できない点もデメリットだと言えるでしょう。

まとめ

媒介契約の種類が売却の成功を左右する

それぞれの媒介契約の違いを一覧表にまとめましたので確認してみてください。

媒介契約 専属専任媒介契約 専任媒介契約 一般媒介契約
契約期間 最大3ヶ月 最大3ヶ月 規定なし
(一般的には3ヶ月)
REINS登録 5日以内に登録 7日以内に登録 登録義務なし
販売状況報告 1週間に1回以上 2週間に1回以上 規定なし
複数契約
自己発見取引

ニーズのある物件なら需要による競合が見込まれるため、多くの買い手の目に留まりやすい「一般媒介契約」がおすすめです。

ただし、売却のスピードを重視するなら「専属媒介契約」または「専属専任媒介契約」を選択したほうが良いでしょう。

媒介契約の種類が売却の成功を左右するのはもちろんですが、依頼する不動産会社選びの大切さもお忘れなく。不動産売却時は不動産一括査定サイトを利用して、自分に適した不動産会社を選ぶようにしましょう。

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